Vous souhaitez investir des fonds dans l’immobilier ? On vous propose dans ce guide d’explorer quelques-unes des principales destinations offshores dans le domaine immobilier. Ce sont, pour la plupart, des pays en voie de développement. Dans quel pays faut-il investir dans l’immobilier en 2022 ? Pour plus d’informations, je vous invite à consulter cet excellent article consacré à l’investissement en 2022. Vous y trouverez notamment des informations sur l’investissement en Bourse ou dans d’autres secteurs économiques.

1 – La Bulgarie

La Bulgarie reste l’une des destinations européennes favorites pour les investisseurs européens. Le pays est le pays le plus pauvre de toute l’Union Européenne avec un salaire moyen de 750 euros. Le pays reste stable au niveau politique et social dans la mesure où il est membre de l’Union Européenne et de l’OTAN. Un autre point qui attire beaucoup les investisseurs : le pays est situé à seulement deux heures de vol de Paris. L’imposition locale est très faible avec un taux d’impôt sur le revenu de seulement 10%. La Bulgarie a signé de nombreuses conventions de non double imposition avec d’autres juridictions. Le pays devrait également être membre de la zone euro d’ici le 1er janvier 2024.

Il existe de nombreuses opportunités dans le domaine de l’immobilier en Bulgarie. A Sofia, la capitale de la Bulgarie, on peut encore dénicher des appartements décents à environ 900 euros par mètre carré. La demande locative reste forte. Les prix restent beaucoup plus faibles dans les autres villes de Bulgarie, comme à Plovdiv, Bourgas, Varna,…

La Bulgarie a tendance à s’imposer au fur et à mesure comme une destination hivernale majeure. Il est possible d’acquérir un appartement ou une villa dans une station balnéaire pour moins de 30 000 euros (de plus en plus rare).

On constate également une forte hausse des prix depuis 2015. Dans la mesure où la Bulgarie va adhérer à la zone euro d’ici le 1er janvier 2024, on peut se demander si cette adhésion n’aura pas un effet sur les prix dans l’immobilier.

2 – Les USA

Les USA restent également très dynamiques au niveau de l’immobilier. Pourquoi ? On se rappelle tous de la crise économique des subprimes de 2007 qui avait plongé des institutions financières dans une crise financière sans précédent. Le marché immobilier US s’était complètement retourné avec une baisse des prix extraordinaire. La banque centrale américaine (la FED) est fortement intervenue massivement pour soutenir l’économie et éviter des faillites en chaîne. En 2009, il était tout à fait possible d’acquérir une maison correcte à Las Vegas pour moins de 100 000 dollars américains ! Aujourd’hui, les prix ont beaucoup monté, mais certaines villes américaines restent encore très accessibles en termes de prix, comme Cleveland par exemple.

Investir dans l’immobilier aux USA vous permet de diversifier vos investissements. Cela vous permet de réduire (par exemple) votre exposition à l’euro (un peu malmenée sur les marchés des changes). Les investisseurs immobiliers peuvent investir des fonds via la structure très souple d’une LLC (Liability Limited Company), qui est une structure similaire à la SARL française. Une LLC offre un haut degré de confidentialité, ainsi qu’une protection optimale de votre capital personnel. La responsabilité des associés (sauf exceptions : caution bancaire,…) est limitée au montant de leurs apports. Enfin, en investissant aux USA, vous pouvez compter sur un fort interventionnisme de la banque centrale américaine (la FED) en cas de récession économique.

3 – L’Indonésie

L’Indonésie, et plus particulièrement l’île de Bali, reste un pays incontournable au niveau de l’immobilier. L’île de Bali offre des paysages de rêve avec une végétation luxuriante. Le marché de l’immobilier est en fort développement depuis quelques années. Le mode d’acquisition d’un bien immobilier reste cependant différent du mode d’investissement en France par exemple. Il existe différents modes d’acquisition : freehold ou encore leasehold. Le leasehold est une sorte de location très longue durée qui donne le droit à un etranger d’exploiter et de revendre son titre de propriété.

4 – Le Panama

Le Panama est l’un des plus beaux pays de toute l’Amérique Centrale, le Panama reste bordé par deux océans : l’océan Atlantique et l’océan Pacifique. On peut donc profiter de plages somptueuses et de paysages très variés. L’aéroport international du Panama reste un gros hub aérien mondial. Les USA (ou le Canada) sont à quelques heures de vol du Panama. La fiscalité locale est faible : le Panama applique une fiscalité territoriale, ce qui signifie que si vous percevez des revenus étrangers (sans exercer d’établissement permanent sur le sol panaméen), vous ne restez redevable d’aucun impôt. Le coût de la vie est très faible au Panama : environ 40% inférieur au coût en France (mais c’est très variable suivant votre style de dépenses). La stabilité politique et économique favorise les investissements immobiliers.

Les étrangers peuvent investir dans le marché immobilier local sans restrictions. Investir au Panama vous permet de bénéficier d’un permis de résidence à condition d’investir au moins 300 000 dollars américains dans l’immobilier au Panama. Possibilité de demander la citoyenneté panaméenne après 5 ans de résidence.

5 – Le Portugal

Les prix dans l’immobilier sont inférieurs de 50 à 60% en moyenne. Le coût de la vie au Portugal est légèrement plus faible qu’en France : environ 20 à 30% moins cher. Le Portugal a beaucoup investi ces dernières années dans le tourisme. Le marché immobilier local est en forte hausse. La fiscalité locale est très attractive. La législation locale est favorable aux investisseurs locatifs.

6 – L’île Maurice

L’île Maurice reste une destination touristique majeure en Afrique. L’île Maurice attire chaque année des touristes français, britanniques, allemand, suisse. La population locale est multilingue : français, anglais ou encore créole mauricien. La langue française est très utilisée dans le domaine des affaires.

La fiscalité locale est faible. L’administration fiscale applique un impôt sur le revenu de 15% seulement sur les revenus personnels. L’impôt sur les sociétés est de 15%. Les charges sociales sont faibles et plafonnées. Il n’y a aucun droit sur les successions. L’île Maurice a signé des conventions de non double imposition avec de nombreuses juridictions européennes, dont notamment la France.

L’île Maurice semble avoir souffert de la crise du Covid-19. Avant le Covid, un euro était égal à environ 38 roupies mauriciennes, tandis que désormais un euro est égal à 50 roupies mauriciennes. Les loyers sont versés en roupies mauriciennes (et non en euros) sauf pour la location saisonnière. Il faut donc prendre en compte le risque de change dans une optique d’investissement immobilier.

La population locale est très accueillante et hospitalière. Il est facile de communiquer avec les Mauriciens où la population locale est multilingue : français, anglais et créole mauricien. La langue française est très utilisée dans le domaine des affaires. La main-d’œuvre locale est en plus assez qualifiée (on y trouve de nombreux centres d’appels).

7 – La Georgie

La Géorgie est un pays situé dans le Caucase. Le pays a beaucoup souffert de la guerre séparatiste de 1992. C’est l’un des pays les plus sécurisés au monde avec un taux de criminalité très faible. La police locale y est très efficace. Bien qu’il existe encore des frictions avec la Russie, la Géorgie reste globalement une excellente destination pour les affaires. La fiscalité locale est très faible. La Géorgie applique une fiscalité territoriale où seuls les revenus de source géorgienne sont taxés. Le taux d’imposition local varie entre 0 et 20%. Le pays favorise beaucoup les petites entreprises. Un entrepreneur individuel (sous certaines conditions) peut demander à l’administration fiscale locale le statut de Small Business. Ce statut fiscal (disponible pour certaines activités) permet aux entrepreneurs individuels de déclarer leur activité chaque mois, et de ne payer que seulement 1% de taxe sur le chiffre d’affaires (jusqu’à 500 000 GEL de chiffre d’affaires par an). Pour les micro entreprises, un entrepreneur individuel peut demander à bénéficier du statut de micro entreprise et il ne paiera pas de taxe sur son chiffre d’affaires à condition de réaliser moins de 30 000 GEL de chiffre d’affaires par an.

La taxe annuelle sur la propriété varie généralement entre 0 et 1% (pour un particulier, en fonction de ses revenus personnels annuels et en fonction de la municipalité). La taxe est calculée sur la valeur de la propriété.

La Géorgie reste un pays très attractif pour l’investissement immobilier. Un bailleur ne verse (sous certaines conditions) que seulement 5% de taxes sur l’ensemble des loyers brut perçus en Géorgie (l’administration fiscale n’impose pas les loyers perçus à l’étranger). Il est possible d’acquérir un appartement dans la capitale Tbilissi pour 500 euros par mètre carré. En revanche, il faut savoir que les appartements sont livrés selon des normes locales : white frame, black frame. Cela signifie que vous allez recevoir le logement brut de coffre. Il vous faudra investir environ 200 euros par mètre carré supplémentaire pour le carrelage, la décoration intérieure,…

La demande locative reste forte dans certains quartiers, stimulée notamment par l’afflux de nomades digitaux.

Décharge de responsabilité : Tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Les informations dans cet article ne représentent pas un conseil en investissement.

Dans quel pays investir dans l’immobilier en 2022 ?